Kính gửi: Anh Lưu Văn Hà
Sau khi xem xét yêu cầu tư vấn về tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đối với diện tích đất của anh, Luật sư tư vấn đất đai tại Biên Hòa gửi anh nội dung tư vấn như sau:
I. Tóm tắt nội dung cần tư vấn tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ
Bà Đỗ Thị Hảo, khai phá mảnh đất trước năm 1975, đến ngày 1/3/1999 thì bà cho anh (tên là Lưu Văn Hà) mảnh đất với diện tích là 508m2, nằm ở thửa đất số 98, tờ bản đồ số 34. Ngày 03/7/2001, UBND huyện Thống Nhất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01391 cho hộ gia đình anh và có ghi nhận các nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền sử dụng đất là 48.000.000đ và lệ phí trước bạ là 1.200.000đ. Tuy nhiên, vào thời điểm này, anh không thanh toán số tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ mà lại được UBND huyện cho ghi nợ số tiền này đến tháng 04/2013 (ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ngày 26/12/2016, anh xin được thanh toán nghĩa vụ tài chính 49.200.000đ nhưng Chi cục thuế Trảng Bom lại ra thông báo ngày 15/02/2017 số tiền sử dụng đất của hộ gia đình anh là 480.000.000đ và lệ phí trước bạ là 12.270.000đ thay vì 49.200.000đ.
Nay, anh muốn tư vấn, xem xét lại về tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ mà cơ quan có thẩm quyền yêu cầu anh phải nộp.
II. Luật sư tư vấn
1. Văn bản pháp luật được áp dụng
- Luật Đất đai số: 45/2013/QH13.
- Nghị định số: 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số: 38/2000/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số: 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số: 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2015-2019.566
2. Nội dung tư vấn
2.1. Về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ
Căn cứ Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Trường hợp này, Luật sư tư vấn đất đai tại Biên Hòa nhận thấy đất của anh có nguồn gốc do mẹ anh khai phá trước năm 1975 đến năm 1999 thì mẹ anh cho anh mảnh đất này. Do đó, mảnh đất này không phải do nhà nước giao đất mà anh là người sử dụng đất nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP. Vì vậy, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo thông tin anh cung cấp, ngày 3/7/2001, UBND huyện Thống Nhất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01391 cho hộ gia đình anh thì các nghĩa vụ tài chính vào thời điểm đó được xác định bao gồm: tiền sử dụng đất là 48.000.000đ và lệ phí trước bạ là 1.200.000đ. Xét thấy, mảnh đất tuy được bà Hảo khai phá trước năm 1975 nhưng đến năm 1999 thì bà mới cho anh và anh bắt đầu xây dựng nhà. Như vậy, thì đây là trường hợp sử dụng đất ổn định bắt đầu từ năm 1999 và thuộc điểm c Khoản 2 Điều 7 Nghị định 38/2000/NĐ-CP. Vì vậy, hộ gia đình anh phải nộp tiền sử dụng đất là 48.000.000đ và tiền lệ phí trước bạ.
Chúng tôi thấy rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi nhận anh nợ tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đối với thửa 98 tờ 34 diện tích 300m2 đất nên tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đối với diện tích 300m2 này. Căn cứ Điểm c Khoản 2 Điều 7 Nghị định 38/2000/NĐ-CP thì trường hợp sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất và nếu thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng không có giấy tờ hợp lệ thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất. Trong trường hợp của anh, chi cục thuế đã xác định anh chỉ phải nộp 40% thay vì 100% tiền sử dụng đất là đã có lợi cho anh.
Căn cứ Điều 14 Nghị định 38/2000/NĐ-CP, Mục V, Phần D Thông tư 115/2000/TT-BTC, anh có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 60 ngày kể từ được thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, vào thời điểm này anh không nộp và đã được UBND ghi nhận việc chậm nộp tiền vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặc dù theo anh trình bày là mình không có yêu cầu, không có làm đơn xin chậm nộp tiền sử dụng đất và UBND huyện tự ý cho anh thiếu nợ đến tháng 4/2013 nhưng thời điểm này anh cũng không có khiếu nại hay tự nguyện nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, có căn cứ cho thấy anh chấp nhận việc ghi nợ của UBND nên anh có nghĩa vụ phải thực hiện việc trả nợ tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ này trong thời hạn quy định (đến tháng 04/2013).
Đến ngày 26/12/2016, anh liên hệ UBND để thanh toán nghĩa vụ tài chính nói trên. Tuy nhiên, thời điểm này là đã quá thời hạn chậm nộp tiền sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù, theo anh thì do anh không nhận được thông báo nào về việc buộc phải trả nợ nhưng thực tế trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND cấp cho anh có ghi nhận minh thị nghĩa vụ này. Đây là nghĩa vụ mà anh phải biết khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc anh không thực hiện trong thời hạn quy định sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chính mình.
2.2. Về số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm 26/12/2016:
Căn cứ Khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì: “Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ tại Nghị định này; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.”.
Ngoài ra, căn cứ Khoản 1 Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì cũng quy định quá thời hạn trả nợ mà hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán thì phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Chiếu theo quy định trên, mảnh đất của anh đã được UBND cho ghi nợ vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2001, tức là trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 nên anh có thời hạn là 5 năm kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 để thanh toán tiền sử dụng đất đã nợ. Như vậy, mặc dù thời hạn trả nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tháng 04/2013 nhưng anh vẫn có thể thực hiện nghĩa vụ này cho đến ngày 01/3/2016 theo quy định của pháp luật mà không phải chịu thêm bất cứ nghĩa vụ gì khác. Tuy nhiên, đến ngày 26/12/2016 anh mới xin thực hiện nghĩa vụ trả nợ. thời điểm này là đã quá thời gian pháp luật quy định nên số tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đối với mảnh đất này không được tính như tại thời điểm năm 2001 nữa mà được tính lại theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ là 26/12/2016.
Theo thông tin anh cung cấp thì số tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ được cơ quan nhà nước tính lại như sau:
– Tiền sử dụng đất: 300m2 x 4.000.000đồng/m2 x 40% = 480.000.000 đồng
- Lệ phí trước bạ: Đất thổ cư: 300m2 x 4.000.000đồng/m2 x 1% = 12.000.000 đồng
– Đất cây lâu năm: 208m2 x 130.000đồng/m2 x 1% = 270.400 đồng
Xét mảnh đất 300m2 của anh là đất thuộc Vị trí 1, tỉnh lộ 767 đoạn từ Ngã ba Trị An đến Công ty Việt Vinh. Đây là mảnh đất được quy định tại mục VII.1 Phụ lục VII Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2015-2019 với mức giá đất là 4.000.000 đồng/m2. Như vậy, số tiền sử dụng đất là: 300m2 x 4.000.000đồng/m2 x 40% = 480.000.000 đồng
Về mức thu lệ phí trước bạ thì căn cứ Điều 8 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ tính theo giá đất do UBND quy định tại thời điểm xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Thời điểm xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất là ngày 26/12/2016, nên lệ phí trước bạ trong trường hợp này là:
Lệ phí trước bạ: Đất thổ cư: 300m2 x 4.000.000đồng/m2 x 1% = 12.000.000 đồng.
Theo văn bản anh cung cấp, Chi cục thuế tính lệ phí trước bạ đối với đất trồng cây lâu năm là: 208m2 x 130.000 đồng/m2 x 1% = 270.400 đồng. Tuy nhiên, tại Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất đã cấp cho anh vào năm 2001 không ghi nhận nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ đối với diện tích đất trồng cây lâu năm (1.200.000 đồng lệ phí trước bạ còn nợ ghi trên Giấy Chứng nhận chỉ là số tiền được tính dựa trên 300m2 đất ở, thời điểm này giá 1m2 đất ở theo bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai là 400.000 đồng). Do đó, Chi cục Thuế áp dụng các quy định về đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ tại thời điểm 2016 để tính lệ phí trước bạ đối với đất trồng cây lâu năm là chưa đủ cơ sở.
Kết luận: Theo chúng tôi, việc Chi cục Thuế xác định anh phải đóng tiền sử dụng đất số tiền là 480.000.000 đồng không trái với quy định của pháp luật. Đối với khoản lệ phí trước bạ, anh chỉ có nghĩa vụ đối với đất thổ cư là 12.000.000 đồng, không áp dụng đối với phần đất trồng cây lâu năm như cách tính của Chi cục Thuế.
Trên đây là những nội dung mà Luật sư tư vấn đất đai tại Biên Hòa – Quang Chính Luật – Gia Vinh Luật tư vấn cho anh. Nội dung chúng tôi tư vấn dựa trên các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm anh gửi câu hỏi. Nếu anh cần hỗ trợ thêm, mời anh liên hệ lại:
LUẬT GIA VINH
Điện thoại: 0986 649 686 (Ls Dũng) – 090 579 8868 (Hotline)
Email: luatgiavinh@gmail.com
Địa chỉ: Số 1796 Đường Nguyễn Ái Quốc, phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Website : https://luatsubienhoa.com
